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長租公寓發展勢頭猛 難道租金會大漲嗎?

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發布時間:2018-05-16 11:11:34

  拎包入住、服務到位、管理規范、社群文化氛圍濃厚、免除與中介和房東打交道的煩惱……這是85后證券從業者李東給記者羅列出的選擇長租公寓的理由,“住得舒服的話,多花點錢也值得。”李東說道。

  2015年前后,房屋租賃市場出現了一批擁有高質量房源、統一裝修風格、標準化服務配備的公寓運營商。而由這些運營商長期持有、統一改造后面向租客開放的集中式或分散式出租房源就是長租公寓。

長租公寓發展勢頭猛 難道租金會大漲嗎?

  圖為武漢推出的大學生人才公寓。CNSPHOTO提供

  根據相關統計數據,長租公寓的租金要比周邊同類型個人房源高出一到二成。“長租公寓的配置比較高,基本上滿足拎包入住需求,還有提供休閑、娛樂、聚會的公共空間,以及定期保潔、免費維修等服務。此外,長租公寓的拿房成本、改造成本和運營成本也比一般民房要高。”某長租公寓的管家解釋。

  中國商報記者多方采訪后發現,長租公寓在某種程度上提供了便捷、省心又舒適的居住空間,但也加大了一部分人的經濟負擔和租房難度,已有租客擔心,資本大量進入會助長“炒租”風氣。

  “房租漲得太可怕了”

  記者接觸到的其他住在自如、蛋殼、灣流國際等長租公寓的租戶表示,房租一年一漲很“正常”,一次漲五六百都算少的。

  東奔西走看了幾天長租房后,徐源發出了不少感慨。他發現,在公司所在的北京西三環附近,即便是一間面積不到12平方米、距離地鐵站將近兩公里的“老破小”次臥,在自如上月租沒有3000塊錢都拿不下來。

  徐源口中的自如,是房產中介鏈家旗下的一個長租公寓品牌,擁有自如友家(合租)、自如整租、自如寓等產品。徐源告訴中國商報記者,他原來租的是北京南三環內方莊附近的自如友家,因為合同到期房東要賣房,不能再續約,只好再找別的房子。由于還比較認可自如的服務,他決定還在自如租房。

  “但是沒想到長租公寓的房租已經抬得這么高。”徐源說。

  租住在大興舊宮某小區自如友家的董喬也在為房租的問題擔憂,她與另外兩家合租一套三居室,房間不到10平方米,加上服務費月租2100元。董喬說,最近聽周圍的朋友都在抱怨房租漲價,她的租期也將在兩個多月后到期,就提前給自如管家打電話詢問漲租事宜。

  董喬告訴記者,管家的說法是,漲租肯定是要漲的,在租期結束前60天系統會自動根據房子的朝向、樓層等整體情況決定漲幅,一般漲一千到兩千左右。

  “我當時還以為是整套房子漲這么多或者是一年漲這么多,被告知就是一個房間、一個月漲這么多!”雖然管家隨后又表示,系統測算出來的漲幅會比較大,到時候可以找管家協商,根據實際情況再調整,但董喬依然覺得這個漲幅難以接受。

  “去年就是為了省些錢,才越搬越遠,如果真像管家說的那樣要漲一到兩千,那我肯定又得換地方了。”董喬表示。

  中國商報記者接觸到的其他住在自如、蛋殼、灣流國際等長租公寓的租戶也都表示,房租一年一漲很“正常”,一次漲五六百都算少的。

  “相比較某些房東直租或通過中介租的房源隨意漲價,長租公寓是非常穩定的,租期內肯定不會漲;第二年續租的話,我們也會控制漲價幅度,要在收益和租戶接受程度之間達到一個平衡。”萬科旗下長租公寓品牌泊寓的工作人員陳翔告訴記者。

  另一個長租公寓品牌灣流國際的工作人員則更為明確地給出數字:“房租第二年確定會漲,漲幅在8%到10%之間。”

  其實不光是長租公寓,整個租房價格都在一路上揚。國家統計局日前發布消息稱,2018年4月份,全國租賃房房租同比上漲2.4%,1至4月累計同比上漲2.5%。

  這還是全國平均水平,在人口凈流入的一線城市,房租的上漲幅度要更大。鏈家研究院發布的北京租金報告顯示,從總體上看,2018年前三個月,北京租賃市場租金水平同比上漲幅度為8%。不過相較于去年同期的17%有大幅回落。

  去年,易居房地產研究院發布了《全國50城房租收入比研究》,將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”,大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”,大于45%的定義為“租金嚴重過高城市”。報告顯示,2017年6月份,北京人均住房租金為2748/月,居50城榜首,房租收入比為58%,已經屬于租金嚴重過高城市。

  “賺不了大錢”嗎

  長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低,目前大部分收入主要依賴租金,也由此造成了長租公寓房租比周邊其他的要高的現狀。

  租戶們抱怨房租漲得快,錢都進了公寓運營商的口袋,但運營商卻表示,長租公寓賺不了大錢。

  萬科董事會主席郁亮曾在今年3月份召開的業績發布會上提到,長租公寓在商品房不能解決住有所居問題的背景下產生,應該賺的是長錢和穩定的錢,現在國家從多個方面給予支持,未來長租公寓市場會越來越好,但指望長租公寓賺大錢是不現實的。

  旭輝領寓CEO張愛華也曾在公開場合表示,要放長眼光去看待長租公寓,當形成一定規模、自身的綜合能力提升之后才會有更多的價值挖掘。

  灣流國際創始人黃海濱則直接說,長租公寓的核心就是賺小錢。

  據統計,長租公寓逐漸成為房企布局風口,但最佳模式仍在探索中,目前30強房企超過2/3已經布局了長租公寓,并且擴張十分迅速。但是在盈利上并不樂觀,重點城市租金回報率低于2%,北上廣深低于1.5%,經測算,輕資產模式回本需要7年以上,重資產則需要更長時間。

  “跟你說實話,公司不指著這個項目掙錢,至少近期內不指望。”陳翔對中國商報記者表示,長租公寓的前期投入太大,整棟樓租過來,合同一簽15年,裝修的成本也不低,每個店還要配備若干管家和保潔、維修人員。此外,由于他所在的泊寓項目是商業用地改租賃用地,沒有集體供暖,為此還專門建了一個熱供應站,“就這一個集體供暖就給項目虧了不少錢。”

  “我們這家店今年預計得虧損100萬左右,這也是以后肯定要調整租金的原因。但漲價也需要考慮租客的接受范圍,因為我們是集中式的,不能讓它太空了。”陳翔說。

  長租公寓現金回流速度慢、利潤率較低,目前大部分收入主要依賴租金,也由此造成了長租公寓房租比周邊其他的要高的現狀。在傳統租房市場上,租賃時間一般為一年。從這一角度看,長租公寓并不像字面意思那樣“長租”,中國商報記者從幾家長租公寓的管理人以及租戶處得知,他們的租期最多也是一年。

  有受訪的租戶認為一年一簽比較合理,因為長租公寓的大部分租戶都是年輕人,面臨的不確定因素比較多,沒必要一簽幾年。而有些已經穩定下來的租戶則表示希望延長簽約年限,減少漲房租的空間。

  與租戶的合同一年一簽,這樣第二年就可以調整租金,而從房東手里租房時,公寓運營商則會盡量延長與房東的租期。記者以委托房屋的名義咨詢自如客服人員,據該客服人員介紹,如果是老舊標準的住房,需要一下簽三年的合同,而且三年內租金不變,只有簽四年或五年,才能從第二年開始每年有3%的漲幅。如果只簽一年合同,則需要滿足精裝修、家電家具齊全的標準。

  不過,作為一個普通租房者,董喬并不關心運營商們能不能賺錢,能賺多少錢,她最擔心的是,在大批房企紛紛入局的情況下,會不會出現“炒租”,造成租房市場租金連續水漲船高?“那就別提買房了,未來可能連租都租不起了。” (文中人名均為化名)

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